تاریخ : یکشنبه 92/6/10 | 12:26 صبح | نویسنده : سید کامبیز لطیف عقیلی

ضوابط ومقررات تأسیسات زیر بنایی

تأسیسات زیر بنایی جهت رفع نیاز ومشکلات شهروندان، مشتمل برآب ،برق، تلفن، گاز، فاضلاب، جمع آوری ودفع آب‌های سطحی است. این تأسیسات نیازهای شهری در بخش‌های مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی و عمومی را برطرف می‌نماید تأسیسات زیربنایی معیار سنجش توسعه شهرهاست. درشهرهای برنامه‌ریزی شده یا شهرهای جدید که تقدم شهرسازی برشهرنشینی است. ازقبل و برابر مطالعات، تأسیسات زیربنایی، برنامه‌ریزی و جانمایی مشخص شده است. اما در شهرهای موجود که توسعه وگسترش تأسیسات زیر بنایی تدریجی است، معمولاً برحسب نیاز ودرطی مراحل زمانی باید به برنامه‌ریزی وجانمایی آن‌ها مبادرت نمود. کلاً ایجاد وتوسعه تأسیسات زیربنایی توسط نهادها وارگان‌های مختلف شهری صورت می‌پذیرد. داشتن برنامه درزمینه تأسیسات و تجهیزات شهری نه تنها ازمشکلات شهری می‌کاهد، بلکه در مجموع باعث تقلیل هزینه وکاهش فشار روی شهروندان وکاهش بارمالی شهرداری ودستگاه های دولتی می‌گردد.

برنامه‌ریزی وطراحی شبکه‌های تأسیسات زیربنایی باید با مطالعه کامل وجمع آوری اطلاعات لازم وپیش بنی مشکلات وبارمالی لازم انجام پذیرد. اهم بررسی های لازم دراین زمینه به شرح زیر است.

ازلحاظ زمانی؛ مرحله اجرایی، مقیاس وزمان اجراو هماهنگی اجرایی تأسیسات اهمیت اساسی دارد.

ازلحاظ سازمانی؛ هر یک از دستگاه‌ها طبق قوانین ومقررات، مسئولیت خاصی در زمینه عملکرد وجوددارند. برقراری هماهنگی و ایجاد شورای هماهنگی اجرایی تحت مسئولیت شهری، می تواند تااندازه قابل توجهی از مشکلات و پراکنده سازی‌ها وتکرار مکررات قابل اجتناب جلوگیری نماید.

از لحاظ مالی؛ تأمین اعتبارات همه تأسیسات مورد نیازکه معمولاً گران تمام می‌شود، دریک زمان امکان پذیر نیست ومرحله بندی زمانی، اعتبارمالی تأسیسات، ازموانع عمده برقراری هماهنگی به شمار می رود.

ازلحاظ فنی؛ موجودیت تأسیسات قدیمی، نیاز به توسعه جدی ویا احداث تأسیساتی که قبلا وجود نداشته‌اند، عدم تطابق فنی عملکرد بعضی از تأسیسات با یکدیگر وبا مشکلات ناشی از شبکه خیابانی، موقعیت ساختمان‌ها، شرایط زمین وجنس خاک ومانند آن‌ها، گاهی برقراری هماهنگی ر اغیر ممکن می سازد.

از لحاظ اجرایی؛ که در این محله بایستی شرایط وخصوصیات هریک از شبکه‌ها را درنظر گرفت واز روی هم گذاردن شبکه‌های تاسیاست شهری پرهیز شود.

درزمینه مکان یابی شبکه‌ها؛ این به عرض وطول خیابان بستگی دارد. چنانچه درعرض پیاده رو نصب می‌شود. درخیابان‌ها وگذرها مشکلات نصب وجانمایی وجود داشته وهزینه گزافی را تحمیل می‌نماید.

تعریف ومفاهیم منطقه بندی

منطقه بندی سهم عمده‌ای دربرنامه‌ریزی شهری دارد، درمنطقه بندی نواحی متفاوت شهر برای اهداف خاصی از یکدیگر جد ا می‌شوند. فرضاً نواحی صنعتی در فواصل دورتر نسبت به نواحی مسکونی استقرارمی‌یابند تا رعایت مسائل آلوده کننده گردد. نواحی تجاری- بازرگانی وبنگاه‌های خدماتی در فواصل دورتری از نواحی مسکونی قرار می‌گیرند. وهمواره توجه به آلودگی صوتی برای سلامت شهروندان به عنوان یک اصل برنامه‌ریزی در نظر گرفته می‌شود.

استفاده اززمین دربرنامه‌ریزی در دومقوله کاربرد زمین برای منفعت وغیر سود قرارمی‌گیرد کاربری‌های منفعتی از زمین به محل‌های آماده شده برای ادارات، نواحی مسکونی، صنعتی و کاربری‌های غیر منفعتی زمین، شامل جاده‌ها ، پارک‌ها ، زمین‌های بازی ، ساختمان‌های آموزشی ، ادارات دولتی وغیره اطلاق می‌گردد.

معمولاً استفاده‌های غیر منفعتی از زمین به کنترل عمومی برمی گردد. استفاده های منفعتی از زمین به وسیله بنگاه‌های خصوصی ویا آژانس‌های کنترل شده است. افزایش منفعتی و غیر منفعتی از زمین به طور وسیعی به استفاده‌های عمومی وخصوصی مربوط به زمین بستگی دارد.

مقررات منقطه بندی

هدف تدوین واجرای مقررات منطقه بندی ایجاد ایمنی در مقابل آتش سوزی، سیل وسایر مخاطرات نسبت به بهداشت عمومی ورفاه مردم است. تدوین مقررات منطقه بندی باید با توجه به ویژگی‌های بناهای مورد احداث در هر منطقه وارزش زمین ونوع استفاده از آن صورت گیرد. بدین ترتیب بناها در بهترین نقاط ممکن وبرای بهترین منظورازنقطه نظر بهره برداری وبرای حفظ ایمنی و سلامت و رفاه مردم احداث می‌گردند.

درآیین نامه منطقه بندی بایستی موارد زیر مشخص شود:

1- نوع استفاده از زمین وساختمان‌ها برای مقاصد تجاری، صنعتی ، مسکونی وغیره؛

2- تراکم جمعیت در نقاط مختلف شهر؛

3- مساحت وزیربنا واندازه فضای باز لازم برای هر ساختمان؛

4- ارتفاع وحجم ساختمان‌ها وسایر مسائل مربوط به ساختمان.

آیین نامه منطقه بندی باید با مقررات تفکیک، مقررات ساختمان سازی وسایر ابزارهای کنترلی هماهنگ گردد. منطقه بندی به عنوان ابزاری برای اصلاح وضعیت موجود نظیر بالا بردن استانداردهای سکونت،احیا ونوسازی تخریب ساختمان‌های غیراساتاندارد، نوسازی مناطق آسیب دیده شهر و بهسازی نواحی فرسوده شهر تلقی نمی‌گردد.

5- در آیین نامه منطقه بندی ابتدا باید نقشه حد ومرز بلوک‌ها و یا مناطق مختلف شهر مشخص شود، سپس قواعد کنترلی که نحوه‌ی استفاده از املاک درهر بلوک و منطقه را مشخص می سازد اعمال گردد.

جنبه های منطقه بندی

منطقه بندی در سه جنبه مهم مربوط می‌شود:

1- منطقه بندی تراکم

1. منقطه بندی ارتفاعی

2. منطقه بندی کاربری

که بشرح هرکدام از سه جنبه بالا مورد بررسی قرارمی گیرد:

منطقه بندی تراکمی

در منطقه بندی تراکمی تراکم جمعیت در نواحی مسکونی به وسیله نظم وقانون کنترل می‌شود. درواقع شواهد عملی برای محدودیت تعداد افراد برای اشغال هر واحد مسکونی وجود ندارد.از این رو اندازه‌های غیرمستقیم زیر برای منطقه بندی تراکمی مؤثر خواهد بود:

جلو، پهلووبالااز مرزها مشخص می‌شود.

حداکثر ارتفاع ساختمان مشخص می‌شود.

حداقل اندازه اختصاصی برای هر واحد مسکونی مشخص می‌شود.

اندازه ی هر واحد مسکونی برای هر ناحیه محدود مشخص می‌شود.

میزان کل محل ناحیه برای ساخت آپارتمان‌های بلند مرتبه معین می‌شود.

تراکم خالص وناخالص به عنوان تراکم متوسط جمع هر واحد ناحیه مسکونی به انضمام جاده‌های محلی وفضاهای باز، موسسات عمومی وسایر مراکز تعریف می‌شود.

مزایای منطقه بندی تراکمی به شرح زیراست:

2- معمولاً منطقه بندی تراکمی موجب ارائه طرح‌های مناسب، طراحی‌های انواع خدمات عمومی می‌گردد؛

3- منطقه بندی تراکمی موجب ارائه وروشنایی، تهویه وسلامتی برای ساکنین می‌گردد؛

4- منطقه بندی تراکمی باعث کاهش شلوغی می‌گردد؛

5- در منطقه بندی تراکمی ارزش زمین پایدار خواهد بود.

منطقه بندی ارتفاعی

اهداف منطقه بندی ارتفاعی کنترل درارتفاع ساختمان‌ها را با دوعامل زیر مورد ملاحظه قرار می‌دهد:

1- حجم یا مجموعه‌های مکعبی ساختمان‌ها؛

2- عرض خیابان وفضاهای باز از نقطه نظر روشنایی وتهویه.

در واقع در منطبه بندی ارتفاعی عواملی مانند زمین ارتفاع و تعداد واحدهای مسکونی کنترل می‌شوند در این منطقه بندی ساختمان‌های بلند مرتبه به علت محدودیت‌های نور وهوا موجب کاهش ارزش واحدهای مسکونی مجاور می‌گردند. از سوی دیگر تراکم ترافیکی را موجب می شوند که یکی از مواردی که برای کنترل ارتفاع ساختمان‌ها مرسوم است، این که ارتفاع ساختمان‌ها بر مبنای پهنای خیابان مجاور تنظیم شود. معمولا 45 درجه و 5/63 درجه ,قوانین سطوح هوایی نیز باید درنظر گرفته شود.

مطابق این قانون هیچ قسمتی از ساختمان بلند نباید سطحی را که از مرز قطعات در زاویه 45 درجه یا 5/63 درجه که به صورت افقی کشیده شده قطع نماید. البته بسته به موارد خاص، نسبت بلند ساختمان به عرض خیابان با توجه به معیار 45 درجه قانون سطح هوایی، 1:1 خواهد بود با توجه به معیار 5/63 درجه قانون سطح هوایی 2:1 خواهد بود که مورد اخیر بیشتر به کارگرفته می‌شود. زمانی که ساختمان‌ها حداکثر ارتفاع مجاز خود را بدست می آورند، عقب نشینی قسمتی از ساختمان ضروری است.

یکی دیگر از روش‌ها ، روش توده - حجم است که حجم ساختمان‌ها معادل حجم منشوراست که برابراست با قاعده منشور درارتفاع ساختمان که مساوی با عرض خیابان است.

محدودیت ساختمان‌های بلند مرتبه به ماهیت ساختمان، الگو ومحدوده وشرایط آب وهوایی بستگی دارد.

مزایای منطقه بندی ارتفاع به شرح زیر می‌باشد

1- منطقه بندی ارتفاعی توسعه نواحی تجاری مرکزی شهرها را کنترل می‌کند.

2- بنابراین نوع طبقه بندی در حل مسائل و مشکلاتی همانند تمرکز سنگین و ترافیک کمک می‌نماید.

3- در منطقه بندی ارتفاعی اگر ساختمان‌ها با ارتفاع یکسان روی خیابان‌های مهم یا جاده‌ها احداث شوند،زیبایی خاصی بوجود می آید.

4- منطقه بندی ارتفاعی از انحصار زیاد نور وتهویه به وسیله بعضی از ساختمان‌ها جلوگیری می‌کند.

5- منطقه بندی اجازه نمی دهد ارزش زمین فقط در نواحی مناسب مشخص بالا برود

6- منطقه بندی ارتفاعی مانع ایجاد ساختمان‌های مرتفع در مجاورت ساختمان‌های کوتاه می‌شود. منطقه بندی ارتفاعی عقب نشینی ساختمان‌هارااز طر ف خیابان‌ها کنترل می‌کند.

باوجود مزایا، امروزه طراحی ساختمان‌های بلند مرتبه وآسمان خراش کمتر مورد توجه است.